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SOCIAL HOUSING

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SOCIAL HOUSING

Un nuovo approccio e una nuova opportunità per l’edilizia sociale privata

Che cos’è il Social Housing? Sempre più spesso si sente oggi parlare di questa nuova formula, che costituisce di fatto un arricchimento nel panorama delle possibilità abitative attuali, oltre l’abituale distinzione fra edilizia privata, pubblica e convenzionata. La traduzione letterale italiana dovrebbe essere “abitazione sociale”, tuttavia il senso attribuito a queste due parole varia da contesto  a contesto e da paese a paese. Genericamente sotto il termine “ Social Housing” sono state collocate nel tempo diverse esperienze e politiche abitative che hanno cercato nel panorama europeo di risolvere il problema abitativo delle fasce basse e poco abbienti della popolazione. In Italia oggi il termine ha assunto una valenza specifica ed un target ben identificato : coloro che hanno difficoltà d’accesso all’affitto a prezzi di libero  mercato, ma che contemporaneamente per ragioni economiche –perché “troppo ricchi” o per assenza di offerta adeguata sono esclusi dalle liste di assegnazione degli enti di edilizia sociale o ad ogni modo non intendono usufruire delle possibilità della tradizionale ERP.  Stiamo parlando sostanzialmente delle fasce basse della classe media, sempre più in difficoltà in periodi di crisi ma ugualmente interessate alla qualità delle soluzioni abitative offerte. Le iniziative di Housing Sociale pertanto sono rivolte alle famiglie dal reddito medio-basso che non hanno intenzione di accedere alla casa di proprietà,  a coloro che hanno bisogni abitativi di carattere temporaneo, come pendolari e studenti, a coloro che non so no in  condizione per contrarre un mutuo per acquistare l’abitazione, per reddito sicuro ma insufficiente o difficoltà di accesso al credito, come per esempio i lavoratori temporanei e le famiglie di immigrati.

La questione parte da lontano. A partire dagli anni ’90 si ritenne ormai risolto il problema della casa, vista l’elevata percentuale di abitazioni di proprietà. Una lunga serie di leggi pose dunque  sostanzialmente fine ai finanziamenti per l’edilizia sovvenzionata. Parallelamente la ridefinizione del quadro economico, caratterizzato da investimenti immobiliari, aumento degli affitti e stagnazione dei salari, a partire dagli anni 2000 creò la base di quei meccanismi che a cascata stanno traformando oggi una normale esigenza di casa in una vera e propria emergenza abitativa, caratterizzata da fabbisogno di vani,bisogni di inclusione sociale,necessità di servizi per gli abitanti.

Pertanto il Social Housing è un approccio che parte da queste premesse e che si caratterizza come un insieme di alloggi e di servizi, di azioni e di strumenti finalizzati a rispondere al disagio abitativo e a favorire relazioni umane ricche e significative, per un’utenza comunque solvibile che garantisce al proprietario che ha sostenuto l’intervento il rientro delle spese di manutenzione e gestione, oltre che un adeguato rendimento finanziario. Si tratta di fatto di una forma avanzata di edilizia sociale privata. Non solo quindi una risposta ad un bisogno di casa, ma anche un  insieme di soluzioni abitative integrate e sostenibili, che contribuiscano a generare sviluppo economico e coesione sociale.

L’investimento per un intervento di housing sociale richiede il coordinamento di soggetti e operazioni diverse. Per contenere l’esborso iniziale e poter offrire dunque alloggi con un determinato onere d’affitto si preferisce la scelta di aree pubbliche comunali cedute in diritto di superficie oneroso per 90 o 99 anni. Alcune regioni hanno già avviato politiche per la casa sperimentali che prevedono di introdurre all’interno dei piani di trasformazione urbana una quota di nuove volumetrie edificabili vincolate all’affitto e concordate con gli operatori economici.

L’intervento, a patto di rispettare determinate caratteristiche, può dunque accedere al finanziamento di Fondi Immobiliari specifici sottoposti alla vigilanza prudenziale della Banca di Italia, come ad esempio il Fondo Immobiliare di Lombardia (già Fondo  Abitare Sociale 1) , gestito da Polaris SGR, e reso operativo dalla Fondazione Housing Sociale, ossia una filiazione della Fondazione Cariplo in collaborazione con la Regione Lombardia e l’Anci. Il progetto, per essere finanziabile deve quindi mostrare di possedere canoni di locazione minori o a parità di condizioni economiche, migliori caratteristiche architettoniche, urbanistiche e sociali. Per far fronte a quest’ultima specifica è stata introdotta in alcuni progetti la figura del “Gestore Sociale”, ovvero un’associazione basata sulla partecipazione degli abitanti stessi che si occupi nel tempo non solo degli aspetti di gestione ordinaria , bensì anche della promozione sociale e di servizio all’interno degli interventi abitativi.

I risultati di questo approccio complesso stanno cominciando ad apparire in alcune città in particolare del Nord Italia. Le premesse e le prime realizzazioni sono per diversi aspetti interessanti. Abbiamo chiesto alla Fondazione Housing Sociale , di descriverci le caratteristiche dell’intervento CASACREMA+, uno dei più significativi nel panorama nazionale.

“L’iniziativa di Crema è il primo intervento del Fondo Immobiliare di Lombardia (già Fondo “Abitare Sociale 1”). Si trova in un’area di espansione residenziale nella località Sabbioni. L’intervento è composto da due blocchi residenziali e una scuola per l’infanzia. Il perno del progetto è la piazza pubblica attorno alla quale si organizzano le residenze, gli esercizi commerciali, la scuola e i collegamenti ciclopedonali con il quartiere esistente e la zona di nuova espansione residenziale. Questo spazio pubblico rappresenta un luogo di aggregazione dove i bambini del quartiere possono giocare insieme ed è possibile organizzare feste e mercatini. La condizione suburbana dell’area ha stimolato un accurato studio del rapporto dell’alloggio con l’esterno: ogni appartamento ha una loggia abitabile o un piccolo giardino privato  che permette di vivere lo spazio aperto anche in casa. La scuola è stata concepita come un elemento paesaggistico realizzato attraverso una copertura verde non calpestabile che, essendo visibile dagli appartamenti, è stata trattata come un elemento architettonico di primaria importanza. Nello sviluppo del progetto, in concomitanza a un contributo ad hoc della Fondazione Cariplo, ha assunto un ruolo centrale l’aspetto dell’efficienza energetica degli edifici residenziali. Uno studio accurato della forma e dei materiali dell’involucro, delle tecnologie utilizzate per il riscaldamento, la ventilazione e la produzione di energia attraverso fonti rinnovabili, hanno determinato il raggiungimento della classe energetica A+ CENED+.

CasaCrema+ è rivolto a tutti coloro che oltre ad avere un bisogno di tipo abitativo desiderano vivere in un ambiente solidale basato sulla condivisione e sulla partecipazione attiva alla vita della comunità. A queste persone CasaCrema+ offre appartamenti in affitto a canone contenuto, in acquisto a prezzo convenzionato oppure in affitto a canone contenuto con contestuale impegno al futuro acquisto. L’intervento è in fase di assegnazione e ci sono ancora appartamenti disponibili.

CasaCrema+ si propone di dare vita ad una comunità collaborativa e sostenibile, che sia in grado di condividere e mantenere vivo lo spazio comune e di attivare i servizi destinati alla socializzazione e al tempo libero. Con questo scopo è stato costituito il Gestore Sociale, un soggetto che si occupa di amministrare e gestire in maniera innovativa l’immobile, con la partecipazione attiva dei residenti.”